[한국Q뉴스] 서울 서초구는 주민 6936명이 참여한 재건축초과이익환수제 폐지 촉구 2차 탄원서를 11월 9일 국토교통부 주택정비정책과에 전달하고 재초환 폐지 및 제도 개선을 재차 건의했다고 밝혔다.

서초구는 지난 4일에도 국토부를 방문해 재초환 폐지 건의문과 주민 1286명이 참여한 1차 탄원서를 전달하고 재건축 현장의 어려움을 바탕으로 제도 폐지 필요성을 설명한 바 있다.

당시 재초환이 미실현 이익에 부담금을 부과하는 방식으로 논란을 일으키고 재건축 조합원이 기부채납 등 공공기여와 보유세·양도소득세를 부담하는 상황에서 추가 부담까지 지우는 것은 불합리하다는 현장 의견을 전달했다.

전국재건축정비사업조합연대의 제도 개선·폐지 요청사항도 함께 전달했다.

이번 2차 방문은 1차 건의 이후에도 이어지는 재초환 폐지 요구에 힘을 보태고 재건축 현장의 추가 의견을 국토부에 전달하기 위해 마련됐다.

서초구는 재초환이 재건축 사업성을 저하시켜 사업 지연과 주택 공급 위축을 초래하는 만큼 제도 폐지가 필요하다는 입장을 거듭 강조하고 국토부와 국회에도 재초환 폐지를 위한 적극적인 검토와 제도 개선을 촉구했다.

서초구는 이번 방문에서 지역 내 반포현대, 반포3주구, 반포미도1차, 신반포2차, 신반포12차, 신반포18차, 신반포21차, 방배삼익, 신성빌라 등 9개 재건축조합과 강남구 역삼동 은하수 재건축조합 등 총 10개 조합이 참여한 2차 탄원서를 전달했다.

탄원서에는 재초환 폐지와 제도 개선을 요청하는 주민들의 의견이 담겼다.

특히 이번 2차 탄원서에는 재초환이 △미실현 이익에 대한 부담금 부과 논란 △기부채납과 보유세·양도소득세 등에 더해지는 과도한 부담 △사업성 저하에 따른 사업 지연·중단 및 도심 주택공급 위축 등의 문제를 초래한다는 재건축 현장의 의견이 담겼다.

서초구는 이러한 부담을 해소하고 재건축 사업을 정상화해 도심 주택 공급을 활성화하기 위해 재초환 폐지가 필요하다는 입장을 거듭 강조했다.

이와 함께 서초구는 재건축부담금 부과기한에 대한 국토부의 유권해석도 요청했다.

이번 질의는 2024년 3월 27일 시행된 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 개정 내용과 부칙에 따라, 법 개정 전에 준공된 재건축사업에 부과기한 특례를 적용할 수 있는지가 핵심이다.

이는 실제 부담금 부과 일정과 직결되는 사안으로 서초구는 명확한 법령 해석을 통해 현장의 혼선을 줄일 필요가 있다고 설명했다.

구는 유권해석 회신이 늦어질 경우 반포현대아파트 재건축사업 등 관련 사업장의 부담금 산정·부과 일정에 차질이 발생할 수 있고 부과기한 기준을 둘러싼 행정 혼선이 커질 수 있다고 우려했다.

이에 구청장 명의 공문을 통해 국토부에 11월 13일까지 유권해석을 회신해 줄 것을 요청했다.

한편 서초구는 재초환 폐지 및 제도 개선을 지속적으로 건의하고 있지만, 현행 법령이 시행되는 동안에는 부득이 재건축부담금을 부과·징수할 수밖에 없는 현실에 유감을 표했다.

구는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 제22조에 따라 부담금 부과·징수 권한을 위임받은 기관으로서 재초환 폐지를 건의하고 있음에도 현행 법령에 따라 부담금 산정·부과 절차를 이행할 수밖에 없는 상황이라고 설명했다.

아울러 최초로 부과되는 재건축부담금인 만큼, 조합원들의 재산상 불이익을 방지하기 위해 법령에서 정한 감경자료와 개발비용 관련 자료 등을 꼼꼼히 확인하고 필요한 사항을 보완하는 등 철저하게 업무를 추진하고 있다고 덧붙였다.

전성수 서초구청장은 “재초환은 재건축 사업을 위축시키고 도심 주택 공급을 가로막는 제도로 폐지 또는 근본적인 개선이 필요하다”며 “폐지해야 할 제도임에도 현행법에 따라 부득이 부담금을 부과할 수밖에 없는 현실에 대해 유감스럽게 생각한다”고 밝혔다.

이어 “재건축부담금 부과기한에 대한 명확한 유권해석이 필요한 만큼 국토부는 관원질의에 조속히 회신해 주길 촉구한다”며 “국토부와 국회에도 재초환 폐지와 제도 개선을 지속적으로 촉구하고 주민들의 재산상 불이익이 발생하지 않도록 부담금 산정·부과 업무에도 철저를 기하겠다”고 강조했다.

‘재초환’재건축부담금 폐지 서초구 건의사항 건의사항: 주택 공급 촉진을 위한 재건축부담금 제도 폐지 정부의 ‘도심 주택 공급 확대’라는 국정과제를 차질 없이 실현하고 재건축 사업의 정상화와 도시 주거 환경의 질적 개선을 위해 재건축초과이익환수제를 즉각 폐지할 것을 강력히 건의 한다.

폐지 필요성 및 사유 조세 원칙 위배 및 이중·삼중 과세의 모순 미실현 이익에 대한 과세: 재초환은 실현되지 않은 잠재적 이익에 대해 과도한 세금을 부과함으로써 사유재산권 침해 논란을 지속적으로 야기하고 있다.

이중 과세의 불합리성: 재건축 조합원은 이미 기부채납을 통한 공공 기여를 수행하고 있으며 이후 발생하는 양도소득세와 보유세까지 납부해야 한다.

여기에 재초환까지 더해지는 것은 동일한 자산 가치 상승분에 대한 명백한 이중·삼중 과세이다.

제도 도입 당시의 취지는 이해하나, 현재는 주택 공급 위축이라는 정책적 부작용이 입법 목적을 압도하고 있으며 헌법재판소의 합헌 취지를 고려하더라도 재건축 조합원에게만 가해지는 과도한 부담은 ‘ 과잉금지 원칙’과 ‘조세 형평성’차원에서 재검토가 절실한다.

주택 공급 저해 및 도심 정비 기능 상실 공급의 동맥경화 유발: 재초환은 재건축 사업의 수익성을 악화시키는 ‘킬러 규제’로 조합원들의 사업 동의율 저하와 사업 지연 및 중단으로 이어지고 있다.

이는 주택 공급 부족이라는 악순환을 초래해 결과적으로 서민 주거 안정과 도심 주택 공급 확대라는 정부 정책 기조와 정면으로 배치된다.

도심 주거 기능 회복 저해: 노후 주거지 정비는 도시의 기능을 회복하고 시민의 삶의 질을 높이는 핵심 수단이다.

현재의 과도한 부담금은 정비 사업의 발목을 잡아, 시민들이 원하는 양질의 주택 공급과 쾌적한 주거 환경 조성을 가로막는 실질적인 걸림돌이 되고 있다.

징벌적 성격으로 인한 원주민 내몰림과 형평성 결여 원주민의 생존권 위협: 재건축으로 인한 이익은 조합원의 정당한 자산 가치 상승분임에도 불구하고 이를 환수 대상으로 규정하는 것은 징벌적 성격이 강한다.

특히 부담금을 감당하기 어려운 원주민들이 삶의 터전에서 밀려나는 사회적 갈등을 유발하고 있다.

타 개발이익과의 형평성 문제: 타 정비사업이나 개발 사례와 비교했을 때, 유독 재건축 사업에만 과도한 초과이익 환수를 적용하는 것은 형평성 측면에서 커다란 불균형을 야기한다.

현실과 동떨어진 산정 방식은 합리적인 근거 없이 조합원들의 재산권을 과도하게 제한하고 있다.