[한국Q뉴스] 서울 서초구는 4일 국토교통부 주택정비정책과를 방문해 재건축초과이익환수제 폐지를 촉구하는 건의문과 주민 탄원서 등을 전달했다고 밝혔다.

이번 방문에서 서초구는 재초환 폐지 건의문과 주민들의 ‘재초환 폐지 탄원서’, 전국 82개 재건축 조합으로 구성된 ‘전국재건축정비사업조합연대’의 제도 개선 및 폐지 요청사항을 국토부에 전달하고 재건축 현장의 어려움과 주민들의 목소리를 바탕으로 재초환 폐지 필요성을 강조했다.

아울러 앞으로도 재건축 현장의 목소리와 주민들의 의견을 국토부에 지속적으로 전달하는 등 제도 폐지를 위한 건의 활동을 이어갈 계획이다.

서초구는 건의문을 통해 재초환이 미실현 이익에 부담금을 부과하는 방식으로 사유재산권 침해 논란을 일으키고 있으며 재건축 조합원에게 과도한 부담을 지우고 있다고 지적했다.

조합원들은 재건축 과정에서 기부채납 등을 통해 공공에 기여하고 이후 보유세와 양도소득세도 부담하는 만큼 재초환까지 부과하는 것은 이중·삼중 부담이라는 주장이다.

또한 재초환이 재건축 사업성을 떨어뜨려 조합원들의 사업 참여 의지를 낮추고 사업 지연이나 중단으로 이어져 도심 주택 공급을 저해할 수 있다는 점도 폐지 사유로 제시했다.

노후 주거지 정비는 도시 기능을 회복하고 양질의 주택과 쾌적한 주거환경을 공급하는 핵심 수단인 만큼, 재건축 사업의 발목을 잡는 제도를 폐지해 주택 공급을 활성화해야 한다는 것이다.

원주민의 주거 안정과 개발이익 환수의 형평성 문제도 제기했다.

부담금 규모가 커질수록 이를 감당하기 어려운 원주민이 오랜 삶의 터전을 떠나야 하는 상황이 발생할 수 있으며 다른 정비사업이나 개발사업과 달리 재건축에만 초과이익 환수를 적용하는 것은 형평성에 맞지 않는다는 지적이다.

아울러 정상주택가격상승분 산정 방식 등 부담금 산정 기준도 현실에 맞게 재검토할 필요가 있다고 강조했다.

서초구는 재건축 과정에서 공공기여와 임대주택 공급 등 공익적 부담이 이미 이뤄지고 있는 만큼, 재초환이라는 추가 부담을 해소하면서도 공공성과 사업성을 함께 확보할 수 있도록 제도 폐지가 필요하다는 입장이다.

이를 통해 재건축 사업을 정상화하고 노후 주거지 정비와 도심 주택 공급에 속도를 낼 수 있다는 설명이다.

전성수 서초구청장은 “재건축은 단순히 낡은 건물을 새로 짓는 사업이 아니라 도시 기능을 회복하고 양질의 주택을 공급하는 핵심 수단”이라며 “재초환이라는 과도한 부담이 재건축 사업을 지연시키고 주택 공급을 가로막고 있는 만큼, 제도를 폐지해 재건축 사업을 정상화하고 도심 주택 공급에 속도를 내야 한다”고 강조했다.

이어 “재건축이 주민들의 삶의 터전을 지키고 도시의 지속 가능한 미래를 열어가는 핵심 수단이 될 수 있도록 중앙정부와 지속적으로 협의하고 제도 개선을 위해 노력하겠다”고 덧붙였다.

‘재초환’재건축부담금 폐지 서초구 건의사항 건의사항: 주택 공급 촉진을 위한 재건축부담금 제도 폐지 정부의 ‘도심 주택 공급 확대’라는 국정과제를 차질 없이 실현하고 재건축 사업의 정상화와 도시 주거 환경의 질적 개선을 위해 재건축초과이익환수제를 즉각 폐지할 것을 강력히 건의 한다.

폐지 필요성 및 사유 조세 원칙 위배 및 이중·삼중 과세의 모순 미실현 이익에 대한 과세: 재초환은 실현되지 않은 잠재적 이익에 대해 과도한 세금을 부과함으로써 사유재산권 침해 논란을 지속적으로 야기하고 있다.

이중 과세의 불합리성: 재건축 조합원은 이미 기부채납을 통한 공공 기여를 수행하고 있으며 이후 발생하는 양도소득세와 보유세까지 납부해야 한다.

여기에 재초환까지 더해지는 것은 동일한 자산 가치 상승분에 대한 명백한 이중·삼중 과세이다.

제도 도입 당시의 취지는 이해하나, 현재는 주택 공급 위축이라는 정책적 부작용이 입법 목적을 압도하고 있으며 헌법재판소의 합헌 취지를 고려하더라도 재건축 조합원에게만 가해지는 과도한 부담은 ‘ 과잉금지 원칙’과 ‘조세 형평성’차원에서 재검토가 절실한다.

주택 공급 저해 및 도심 정비 기능 상실 공급의 동맥경화 유발: 재초환은 재건축 사업의 수익성을 악화시키는 ‘킬러 규제’로 조합원들의 사업 동의율 저하와 사업 지연 및 중단으로 이어지고 있다.

이는 주택 공급 부족이라는 악순환을 초래해 결과적으로 서민 주거 안정과 도심 주택 공급 확대라는 정부 정책 기조와 정면으로 배치된다.

도심 주거 기능 회복 저해: 노후 주거지 정비는 도시의 기능을 회복하고 시민의 삶의 질을 높이는 핵심 수단이다.

현재의 과도한 부담금은 정비 사업의 발목을 잡아, 시민들이 원하는 양질의 주택 공급과 쾌적한 주거 환경 조성을 가로막는 실질적인 걸림돌이 되고 있다.

징벌적 성격으로 인한 원주민 내몰림과 형평성 결여 원주민의 생존권 위협: 재건축으로 인한 이익은 조합원의 정당한 자산 가치 상승분임에도 불구하고 이를 환수 대상으로 규정하는 것은 징벌적 성격이 강한다.

특히 부담금을 감당하기 어려운 원주민들이 삶의 터전에서 밀려나는 사회적 갈등을 유발하고 있다.

타 개발이익과의 형평성 문제: 타 정비사업이나 개발 사례와 비교했을 때, 유독 재건축 사업에만 과도한 초과이익 환수를 적용하는 것은 형평성 측면에서 커다란 불균형을 야기한다.

현실과 동떨어진 산정 방식은 합리적인 근거 없이 조합원들의 재산권을 과도하게 제한하고 있다.